Рухлива нерухомість
Перші ознаки зниження цін на українському ринку нерухомості вже проявилися на минулому тижні. Що це означатиме для Києва: полегшення умов життя чи чергову інвестиційну кризу?
Вітер з Москви
Кияни звикли ще за часів СРСР – усі московські тенденції, починаючи від холодної погоди і закінчуючи споживчими цінами, як правило, доходять і до Києва. За результатами аналізу ринку нерухомості, проведеного центром стратегічних досліджень російського «Росгосстраха», квартири в Москві реально почали дешевшати з грудня минулого року.
Наприклад, якщо перерахувати вартість московської нерухомості в рублях, то падіння ціни 1 кв. м з кінця листопада 2006-го по березень 2007 р. досить суттєве – з 126 100 до 123 400 руб., тобто на 2,1%. За прогнозами аналітиків російського «Росгосстраха», вже під кінець року падіння цін на квартири в Москві може скласти 10-20%.
Цього довго не визнавали російські ріелтерські агентства, але тепер їм доводиться констатувати, що ціна продажу квартир на московському ринку, за підсумками березня, знизилась на 0,6%.
У той же час, за даними порталу «Нерухомість України», за останній тиждень ціни на однокімнатні квартири в Києві, що є найпоказовішим індикатором стану ринку нерухомості, зменшилися на 1,29%.
Це, звичайно, важко назвати «падінням». Адже перші три місяці 2007 року київські ціни на нерухомість продовжували своє «переможне зростання» і до початку квітня досягли рівня приблизно $2 450 за квадратний метр.
Але багато фахівців в обох столицях стверджують, що це зниження – лише початок.
Довели до Києва
Падіння цін прогнозують у Києві аналітики Укрсоцбанку, зокрема начальник управління інвестицій Ерік Найман. На його думку, ціни на київські новобудови на 50% вищі, ніж на московські, при аналогічному розмірі валового регіонального продукту (цей показник означає, скільки грошей генерує міська економіка на рік і, відповідно, скільки потенційних доходів може одержати місцеве населення).
На думку фахівців Укрсоцбанку, те, що київські квартири швидше дорожчають через дефіцит житла і приїзд іногородніх – просто легенда.
У Москву їде не менше іногородніх, а будують житла у Києві більше, ніж у Москві. Натомість київські спеціалісти з нерухомості всю цю логіку відкидають.
Вони впевнені в тому, що житло у столиці й надалі буде поступово рости, незважаючи на тенденції в США і Росії.
Прес-секретар групи компанії «Планета Оболонь» Тарас Колесник стверджує, що майже усі спеціалісти структури впевнені, що квартири у Києві до кінця року подорожчають на 10-30%.
Аргумент наводився «залізний» – житла усім не вистачає. Але відомо, що і в Сполучених Штатах багато бездомних – і це не завадило обвалу на американському ринку нерухомості у березні – на початку квітня.
Чи був хлопчик?
На думку російських аналітиків, основною причиною швидкого зростання московських цін на нерухомість, яке спостерігалося торік, була державна підтримка іпотечного кредитування в Росії. Тому стало можливим і те, що іпотека в масовому порядку використовується не тільки для рішення житлових проблем, але і для збереження капіталу та для спекуляцій. Усе це лише стимулювало зростання ціни. Тобто, якщо вартість квартир кожен місяць збільшувалась на 2-4%, а кредит російські банки видавали під 10% річних, то кількість бажаючих отримати кредит зростала. Але як тільки ціни на московську нерухомість досягли рівня лондонського та паризького і загальмувались – черга в банках за іпотечними кредитами також стала зменшуватись.
В Україні ситуація була схожою. Але…
По-перше, держава у нас іпотеку фактично не підтримує. Тому відсотки по іпотечних кредитах вищі, ніж у Москві, де можна взяти кредит під 9-10% річних у валюті. В Україні ж реальний відсоток становить близько 15-16%.
По-друге, рівень заробітної платні у Києві набагато нижчий, ніж у Москві. Так, у російській столиці середня зарплата ще торік перевалила за $1 тис., у нас вона сьогодні не дотягує до $400, тому кількість людей, здатних оплачувати іпотечні кредити у Києві набагато менша, ніж у російській столиці.
Таким чином, розмови про «платоспроможний попит», який київські ріелтери називають головним стимулом зростання цін, – лише почасти правда. А відтак зростання цін шукає нових «живильних стимулів». Один з них – будівельні піраміди.
Восьме диво світу
Нині у столиці є безліч житлових довгобудів, що «зростають» за кошти інвесторів і які мали ввести в експлуатацію ще рік чи два тому.
При цьому квартири в будинках уже проплачені й люди чекають «милості» від організацій, що обіцяли їм житло. Однак терміни здачі об\'єктів в експлуатацію регулярно переносять, на справедливе обурення інвесторів відповідають, як правило, «каверзним» запитанням: «А скільки коштувала Ваша майбутня квартира?». Таким чином, в інвесторів нема жодних аргументів, аби «вимагати своє», бо в більшості довгобудів, де здавання було намічено на 2004-2005 рр., ціна квадратного метра для інвесторів ледь сягає 1500 у.о., а часто-густо вона ще менша, тоді як нині середня ціна «квадрата» у столиці перевищила 2400 у.о. Тому людей умовляють не обурюватися, «потерпіти» і одержати в році, скажімо, 2008-му свою квартиру за ціною з розрахунку 1000 у.о. за квадратний метр, в той час як на ринку за прогнозами обіцяють вже 3000 у.о.
Як же їм удається триматися на плаву? Виявляється, швидке зростання цін на столичну нерухомість дає змогу легко вирішувати вкрай неприємні для будівельних компаній питання і коригує їхні стосунки з фактично обдуреними вкладниками.
Цінові перегони на київську нерухомість допомагають забудовникам поступово «розраховуватися» з інвесторами. Механізм цієї оборудки простий: починають будівництво нового будинку і широко рекламують продаж у ньому квартир. Зібрані кошти від «нових» інвесторів йдуть на завершення довгобуду для «старих». При цьому варто узяти до уваги, що собівартість будівництва зростає і найчастіше «перші інвестори» одержують квартири, собівартість добудови яких вища від ціни, фактично сплаченої ними.
«Нові» ж інвестори чекають, поки ціни на нерухомість виростуть і компанія-забудовник, одержавши майданчики під забудову, знайде нових «лохів», які забезпечать своїми коштами добудову будинків «другої черги». Урешті-решт це класична піраміда, і вона може підніматись доти, доки зростають ціни на нерухомість.
Ціна зупинки
Варто цінам завмерти на більш-менш тривалий час чи знизитися – і піраміда почне валитися як картковий будиночок. Причина проста: не вистачає «нових надходжень», аби «добудувати старі будинки» – адже будматеріали постійно дорожчають і собівартість робіт зростає.
Можливо, припинення зростання цін – якраз той момент? Тим паче, що ринок нерухомості в Києві, на думку багатьох аналітиків, «перегрітий».
Тому, щойно ціни на нерухомість зупиняться, забудовникам буде важко переконати інвесторів якомога швидше заплатити за ще не побудоване житло. Отож, і коштів на завершення довгобудів у них не вистачатиме. Формально кидка не буде, а буде проста обіцянка здати квартири замість третього кварталу 2007 року в 2009 чи 2010 році. Таким чином, багато людей, які сплачують за квартири наперед, можуть опинитися і без грошей, і без житла.