Краще купувати чи продавати?
Останнім часом мусуються чутки про те, що з наступного року операції з нерухомістю оподатковуватимуть 13-відсотковим податком. Стверджують, що стосуватиметься таке нововведення лише ринку вторинного житла. Цікаво, чи сталися в роботі провідних столичних агентств нерухомості якісь зміни, адже ажіотаж серед власників квартир, зростання попиту на житло і відповідно динамічне зростання цін, мали б серйозно вплинути на роботу фахівців із продажу. Які чинники впливають на такі тенденції і чи є можливість спрогнозувати подальший розвиток ситуації на ринку нерухомого майна. Зрозуміло, що нас і, насамперед, жителів столиці цікавить питання стабілізації вартості житла передусім на вторинному ринку, адже саме в цьому сегменті ринку житла спостерігаються такі проблеми.
– Згідно із Законом України «Про податок з доходів фізичних осіб» оподаткування операцій з нерухомістю виписано в окремих статтях, які набувають чинності з 1 січня 2005 року, незважаючи на те, що сам закон уже набув чинності з 1 січня 2004 року, – розповідає директор Шевченківської філії агентства нерухомості «Благовіст» Ірина Луханіна. – Але саме остання дата є своєрідною межею, яка визначає порядок нарахування податків. Нерухомість, придбана до 1 січня 2004 року і після цієї дати, оподатковується по-різному. Щодо продажу нерухомості, яку придбали до 1 січня 2004 року, то оподаткування становитиме 1 чи 5%. Залежить це передусім від виду нерухомості. Квартиру, кімнату, дім та землю під ними обкладають податком у розмірі 1%, а об’єкти комерційної нерухомості (нежитлове приміщення, майновий комплекс або торгові та виробничі площі) – 5%. Іншим чинником, який впливає на розмір оподаткування житлової нерухомості, є її площа. Податок на житлову нерухомість, яка не перевищує 100 м. кв, становить 1%. Якщо площа житлової нерухомості перевищує 100 кв. м., то за дохід з надлишку площі стягують 5%.
Схема оподаткування нерухомості, що перевищує 100 м. кв., доволі складна, утім, вирахувати її самостійно можливо. Наприклад, площа квартири становить 125 м. кв., ви продаєте її, скажімо, за 100 тисяч гривень. Скільки потрібно сплатити податку? Спершу визначаємо площу, яка перевищує 100 м. кв.. Це буде 25 м. кв. Потім визначаємо частину доходу, яка припадає на площу, що перевищує 100 м. кв.: 100 тисяч гривень множимо на 25 м. кв. і ділимо на 125 м. кв. Отримуємо 20 тисяч гривень. Отже, 80 тисяч гривень оподатковуватимуться за ставкою 1%, а 20 тисяч гривень – за ставкою 5%. У результаті матимемо: 80 тисяч гривень помножити на 1% і 20 тисяч гривень помножити на 5%. Ці два добутки скласти і вийде сума, яку слід сплатити як податок. У цьому випадку за квартиру в 125 м. кв. слід сплатити 1800 гривень податку.
Третім чинником, що впливає на розмір оподаткування житлової нерухомості, є кількість відчужувань власником нерухомості протягом одного звітного податкового періоду. 1% податку сплачує власник нерухомості тільки у разі, якщо він відчужує нерухомість уперше за звітний податковий період. Якщо людина має магазин, квартиру, землю, офіс, але квартиру продає першою, це вважається першим відчуженням, і тоді треба сплатити 1% податку. Коли ж квартиру продають другою (наприклад, після продажу магазину або офісу), то це є вже другим відчуженням, і обкладається 5-відсотковим податком. Правила кількості відчужень не поширюється на нежитлову нерухомість (наприклад, при продажу гаражу або магазину за звітний період ставка становитиме 5%).
– При обрахуванні податку з доходів від продажу нерухомості, придбаної після 1 січня 2004 року, застосовується інша схема, – веде далі Ірина Луханіна, – У цьому випадку береться до уваги прибуток від продажу, який повинен становити позитивну різницю між витратною та дохідною частиною. До того ж за кожен рік володіння нерухомістю з різниці між доходом від продажу і витратами на придбання віднімають 10%, починаючи з другого календарного року.
Наприклад, коли ви власник квартири чотири роки, купили її за 50 тисяч гривень, а продаєте за 100, то ваш прибуток становить: (100 тисяч гривень – 50 тисяч гривень) помножити (1– 10% помножити (4 роки – 1 рік). Отже, саме з цього прибутку сплачують податок. Із 2004 року до 2007 – 13%, а з початку 2007 – 15%. У цьому прикладі різниця між доходом та витратами значна, а кількість років володіння – три, тому податок буде великий. Але, коли квартиру продають не дорожче, ніж її купували і володіння нею досить тривале, сума податку може бути значно меншою. У такому разі закон передбачив, що сума податку не може бути меншою, ніж рівень мінімальної зарплати в країні, встановлений на початок року.
Якщо казати про те, чому зріс попит на житло, то можна виділити кілька чинників. По-перше, зросла міграція до столиці, й багато людей із різних регіонів України, які знаходять тут постійну роботу, потребують умов для існування, передусім власних квартир, а не орендованих, плата за які на сьогодні доволі висока. Також купівлі нерухомості сприяє й доступна система кредитування, адже набагато вигідніше сплачувати за власну квартиру, ніж за орендовану. По-друге, великому попиту сприяє й економічне зростання, і багато людей, отримуючи гарну зарплатню, мають змогу поліпшити свої житлові умови, наприклад, змінити однокімнатну квартиру на двокімнатну. По-третє, незважаючи на будівельний бум останніх років, усе одно попит перевищує пропозицію. Тому спостерігається незначне зростання у пів чи один відсоток на місяць недорогого житла, переважно однокімнатних квартир. Щодо стабілізації ринку, то за останній рік уже можна говорити про таку стабілізацію, адже немає різких підвищень цін удвічі і триває планомірне зростання на 0,3-0,5%. Київ – столиця європейської державі, тому й ціни на нерухомість підтягуються до цін європейських столиць. Гадаю, що стабілізація неминуча, а казати про зниження чи обвал не бачу причини. Також не можна пов’язувати вибори з розвитком ринку нерухомості, адже він живе за власними законами. Попри те, що з 1 січня набуває чинності закон про оподаткування, рівень продажу й досі на попередньому рівні, такий, як був місяць тому. Не можна казати про якийсь ажіотаж. Ринок працює у звичайному режимі.